Por que casas novas estão mais baratas que as usadas nos EUA?

Pode parecer um pouco absurdo afirmar que casas recém-construídas estão mais baratas do que imóveis já ocupados há anos, mas é verdade. Em maio, casas novas estavam sendo vendidas por US$ 3,50 (quase R$ 20) por pé quadrado a menos do que as já existentes. Pode não parecer muito, mas, segundo a Zillow, é o maior desconto em pelo menos seis anos.

Se você estiver comparando duas casas de 2 mil pés quadrados, a diferença entre elas seria de US$ 7 mil (quase R$ 40 mil). Você estaria pagando mais por uma casa antiga, que já foi habitada e pode até precisar de reformas. De acordo com a Zillow, antes da pandemia, o preço das casas recém-construídas “embutiam um ágio significativo”, de US$ 15 a US$ 22 por pé quadrado, na comparação com casas já existentes. Portanto, para duas casas de 2 mil pés quadrados, a diferença era de pelo menos US$ 30 mil, refletindo o ágio no preço de uma casa nova, sem uso e, provavelmente, moderna.

“Construções novas só foram vendidas por menos por pé quadrado do que casas existentes em outro período de cinco meses desde o início de 2018, e este é o maior deságio já registrado”, disse a Zillow, acrescentando que março foi o último mês em que imóveis novos estavam mais caros por pé quadrado.

Há áreas metropolitanas onde a diferença entre as duas é ainda maior. Em San Diego, o desconto por pé quadrado na compra de casas novas é de US$ 57,10, de acordo com a Zillow; em Salt Lake City, é de US$ 53,60, enquanto em Los Angeles US$ 52,40. A diferença supera US$ 40 em Austin, Washington DC e Tampa.

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Por outro lado, há locais onde o preço do pé quadrado de imóveis novos é muito mais alto. Em San Jose, o ágio é de US$ 216,60; em San Francisco, US$ 137,10, enquanto em Milwaukee é de US$ 87,60. A Zillow não explicou por que há diferenças tão grandes, mas é interessante observar que algumas das cidades mais caras da Califórnia estão em lados opostos da equação de imóveis novos versus já existentes.

Isso não significa que o preço total de venda das casas novas seja menor do que o das casas existentes. Na verdade, propriedades recém-construídas custam cerca de US$ 54 mil a mais do que as já existentes, de acordo com a Zillow. No entanto, a matemática da comparação de preços mudou à medida que o tamanho dos lotes das casas novas e a proporção de moradias isoladas ou condomínios evoluíram nos últimos anos.

“Hoje, os compradores de imóveis novos estão adquirindo lotes bem menores do que nos anos anteriores, e a vantagem do tamanho do lote na compra de casas existentes está aumentando”, disse a Zillow.

Os preços das casas antigas estão 52% mais altos do que antes da pandemia, enquanto os das casas novas subiram apenas 26%. Todos sabemos que os preços das casas dispararam durante o boom imobiliário impulsionado pela pandemia. No entanto, quando o Federal Reserve aumentou as taxas de juros para combater a inflação, as taxas hipotecárias aumentaram muito na comparação com seus mínimos históricos.

Potenciais vendedores permaneceram com suas casas, o que resultou em uma disponibilidade 33% menor de imóveis à venda do que a média no período pré-pandêmico, explica a Zillow, que observa que o déficit é ainda maior em muitos mercados. Embora os preços das casas existentes tenham disparado, os construtores oferecem incentivos para estimular a demanda, seja reduzindo as taxas hipotecárias ou simplesmente construindo casas menores. E, em maio, o preço médio de casas novas vendidas foi de US$ 417.400, abaixo do preço médio de venda de casas existentes de US$ 419.300.

Durante um período, o mercado de imóveis novos superou o de existentes em termos de vendas, especialmente porque as vendas de imóveis existentes caíram para o nível mais baixo em quase três décadas no ano passado. No entanto, a leitura mais recente das vendas de casas novas mostrou uma queda inesperada, atingindo, em maio, o nível mais baixo em seis meses. Os índices de vendas tanto de casas existentes quanto de novas deve ser divulgado esta semana, então veremos se há alguma mudança nos ritmos de vendas.

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