Papel ou tijolo? Onde e como investir em FIIs após alta da Selic

O mercado de fundos imobiliários acumulou alta de cerca de 24% entre maio de 2023 e abril deste ano com a tendência de queda da Selic. Depois deste intervalo, o mercado começou a ponderar a mudança da trajetória da taxa e os FIIs devolveram parte dos ganhos e passaram a andar de lado. Agora, com o início do ciclo de alta dos juros, o que esperar desta classe de ativos?

“Com certeza [a elevação da Selic] influencia bastante do mercado de FIIs, que tem uma correlação muito alta com o comportamento dos juros”, confirma Larissa Nappo, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA. “Qualquer oscilação na curva longa de juros, por exemplo, acaba influenciando principalmente a cotação dos FIIs”, complementa.

Isso porque a elevação dos juros torna a renda fixa mais rentável e estimula a migração dos investidores de produtos de renda variável – como os FIIs – para a modalidade, que oferece menor risco. O movimento tende a derrubar as cotações dos ativos mais arriscados, que perdem valor de mercado.

“Eu sei que o IPCA+ 6,20% do Tesouro Direto é muito atrativo e vai dragar dinheiro dos fundos imobiliários, mas não podemos desconsiderar que uma carteira de FIIs com risco baixo ou médio dá ao investidor hoje, implicitamente, alguma coisa entre inflação mais 8% ou 9%”, diz Marcos Baroni, head de pesquisas em fundos imobiliários da Suno, que considera para o cálculo o prazo médio do portfólio das carteiras.

Ele reconhece que o potencial dos FIIs pode não estar tão explícito para todos os investidores atualmente – o que acaba gerando oportunidades. “Muitos vendem, mas muitos também estão comprando”, lembra.

Segundo Professor Baroni, é nestas horas em que não parece fazer sentido investir em fundos imobiliários que o investidor tem a oportunidade de acumular rentabilidade – comprando bons ativos depreciados que pagam rendimentos relevantes.

“Dói enxergar o patrimônio andando de lado e até caindo, mas eu prefiro dizer que isso é uma espécie de mola comprimida”, compara. “Em algum momento esta mola comprimida se solta, vamos tirar o grito da garganta e começar a lamentar que não temos mais oportunidades de compra como as atuais”, observa.

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“Em contrapartida, o cenário se mostra ainda mais favorável para investidores de FIIs de ‘papel’”, diz o gestor, que se refere aos fundos que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou mesmo à taxa do CDI – que acompanha os movimentos da Selic. “Com juros elevados e a isenção de impostos [dos rendimentos], essa classe de investimento se torna cada vez mais atraente em comparação a outras opções disponíveis no mercado”, afirma.

Embora em um cenário mais desafiador, Larissa, do Itaú BBA, não descarta os FIIs de “tijolo” – aqueles que investem diretamente em imóveis. Do ponto de vista operacional, a analista não vê, por enquanto, impacto nas operações destes fundos.

“Não temos visto pressão na taxa de vacância de galpões logísticos ou shoppings, que estão aí gerando receitas”, pontua. “Escritórios estão para trás na recuperação, mas, mesmo assim, algumas praças também já mostram algum tipo de retomada”, detalha.

Nos últimos 12 meses, 56 dos 115 principais fundos imobiliários do mercado apresentaram dividend yield (taxa de retorno com dividendos) acima de 10,65%, percentual da taxa do CDI após a elevação da Selic – e referência para as aplicações de renda fixa.

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