o que fazer se tenho um fundo imobiliário afetado?

A empresa de coworking WeWork instaurou uma crise de inadimplência no mercado imobiliário de São Paulo. Com pelo menos uma dezena de processos de despejo e cobranças extrajudiciais de aluguéis em atraso, a companhia mexeu com as receitas dos fundos imobiliários proprietários dos imóveis locados e com os dividendos dos investidores desses ativos.

Pelo menos 508,7 mil cotistas foram afetados pelas inadimplências, que tiveram início em junho. A crise, no entanto, é vista por especialistas como diretamente ligada à empresa de coworking e não deve se alastrar para o setor como um todo, desde que a gestão dos fundos tome as devidas precauções.  

“Os gestores devem tomar medidas para minimizar os impactos para os cotistas, seja por meio da negociação de um acordo com o locatário inadimplente ou pela procura de novos inquilinos”, diz Atílio Vieira, analista da plataforma Trix.  

Para Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research, o importante é que o investidor tenha confiança de que o FII tenha bons imóveis. “Inquilinos e locatários são transitórios, vão mudar de tempos em tempos, mas se você tiver um imóvel bem localizado sempre vai ter alguma demanda”, diz Baroni.

FIIs afetados

Pelo menos dois dos oito fundos que comunicaram débitos já conseguiram receber os valores devidos. É o caso do Torre Norte (TRNT11) e do Torre Almirante (ALMI11).  

Segundo dados da SiiLA, entretanto, no segundo trimestre de 2024 a WeWork ocupava 24 imóveis em São Paulo, alguns deles de propriedade dos fundos Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), Hedge AAA (HAAA11), Valora Renda Imobiliária (VGRI11), Vinci Offices (VINO11), Santander Renda de Aluguéis (SARE11) e Kinea Renda Imobiliária (KNRI11).

Para quem tem cota de fundos com exposição à empresa, a inadimplência tem o mesmo efeito de ter uma casa ou apartamento alugados e o inquilino atrasa o pagamento: a renda mensal para de fluir.

No caso dos FIIs, dependendo das escolhas dos gestores, a distribuição mensal de dividendos pode diminuir e isso refletir no valor de mercado, com a desvalorização das cotas.

Hora de vender?

Vieira afirma que é comum nesses casos os investidores se desesperarem e venderem suas posições por medo de perder dinheiro. Porém, Baroni afirma que isso não é motivo para comprar ou vender um fundo imobiliário. Segundo ele, a vacância faz parte da estrutura imobiliária e os FIIs estão naturalmente expostos a esses riscos.

“Não se deveria decidir ou não pela compra ou pela venda com base exclusivamente em um locatário que possa estar com alguma dificuldade. Ainda mais no caso das opções que temos hoje, em que os fundos são muito diversificados”, afirma Baroni.

O analista da Trix aconselha duas medidas para gerenciar riscos e tomar decisões nesses casos: acompanhar as atualizações sobre a situação dos aluguéis e possíveis acordos para avaliar a atuação dos gestores e avaliar o portfólio completo do FII, para saber quais são os outros imóveis e qual é o tamanho da exposição à empresa de coworking.  

Baroni afirma que é normal que a situação seja desconfortável e traga um incômodo para os cotistas, mas que não “deveria trazer uma preocupação tão relevante assim. “Digamos que a exposição de um locatário, por exemplo, representa 5% das receitas de um fundo. O investidor tem ali talvez 5% de exposição indireta, que é bem diluída dentro da receita global da carteira total.”

O analista da Trix pondera que a situação da WeWork serve como um exemplo da importância de os gestores terem uma carteira diversificada de inquilinos e dos investidores terem diferentes ativos.  

“Quanto menor a exposição a um mesmo inquilino, maior a diversificação do portfólio, que é o ideal para os investidores, pois no caso de uma inadimplência, o impacto é menor”, ressalta o analista. 

O que diz a WeWork

A WeWork é considerada líder em ocupação de escritórios comerciais em São Paulo. A SiiLA calcula que a empresa ocupa 129,2 mil metros quadrados em São Paulo, equivalente a 2,08% do estoque de escritórios corporativos da cidade, sendo mais da metade de classificação A+ e A.

Em resposta ao InfoMoney, a empresa afirmou que desconhece “qualquer notificação de despejo”.  

“A empresa segue operando em sua totalidade em todos os prédios no Brasil. Nossas ações temporárias têm o objetivo de acelerar as conversas para chegar a resoluções que sejam do melhor interesse de todo o nosso ecossistema, mutuamente benéficas e que estejam mais bem alinhadas com as condições atuais do mercado”, diz o comunicado por e-mail.  

A empresa de coworking ainda acrescentou que seus “membros continuam sendo nossa principal prioridade e a negociação em andamento não altera nosso compromisso de prestar o excelente serviço que eles esperam”.